O Preço de um T2 no Bolso das Famílias Nacionais

A compra de casa é sempre uma decisão muito importante na vida de qualquer pessoa. É um encargo que se tem durante grande parte da nossa vida, mas as exigências para conseguir concretizar aquilo que para muitos, infelizmente, é um “sonho”, não são poucas.

Face ao cenário de aumento das taxas Euribor, à qual se acrescenta a inflação e o facto da maior parte dos salários não acompanharem estas subidas, torna-se ainda mais importante fazer algumas contas antes de avançar para a compra de uma casa.

Mas, afinal, quanto é que um casal precisa de ganhar para poder comprar uma casa? E qual é o montante inicial que é necessário ter?

Valor Médio dos Apartamentos por Capital de Distrito

Segundo os dados disponíveis na plataforma Brainsre, o valor médio de um apartamento T2 nos municípios correspondentes às diferentes capitais de distrito, no 3º trimestre de 2022, foi:

* os dados dos valores dos apartamentos são relativos à média do total de imóveis transaccionados: novos e usados. Os montantes estão arredondados às centenas.

Teremos estes valores como base para calcular tanto o rendimento líquido mensal exigido a um casal que pretenda adquirir um apartamento T2 similar aos apresentados. Mas, o que temos de ter mais em conta?

Condições de Financiamento

As condições de financiamento são um factor extremamente relevante para a tomada de decisão de compra de uma casa uma vez que são estas que vão definir a mensalidade que iremos pagar durante o contrato. Assim sendo, existem alguns pressupostos que temos que esclarecer, tais como:

• Valor a Financiar
• Tipo de Taxa: Fixa ou Variável?
• Spread e Euribor
• Duração do Empréstimo
• Taxa de Esforço

Valor a Financiar

Comecemos então pelo início! Tendo em conta a tabela dos valores médios de um apartamento T2 nas diferentes capitais de distrito de Portugal, qual será o valor de financiamento necessário para um casal conseguir adquirir cada um destes imóveis?

Normalmente, as instituições de crédito financiam entre 80% e 90% do valor mais baixo entre a avaliação do imóvel e o valor escriturado. Vamos então considerar uma percentagem de financiamento de 85% e que o valor médio tomado como referência serve de base para o cálculo do valor financiado.

Tipo de Taxa: Fixa ou Variável?

Este é um tema bastante debatido. Se por um lado um crédito a taxa fixa dá uma certa segurança pois sabemos com que mensalidade contar até ao final do empréstimo (ou, no caso de uma taxa mista, durante alguns anos), por outro, segundo os dados históricos, em nenhum período foi compensador ter um crédito com este tipo de taxa. A taxa variável, apesar da incerteza, é mais benéfica em momentos em que há descidas das taxas Euribor, mas também existem períodos em que acontece exactamente o contrário (tal e qual como estamos a ver agora). De qualquer forma, optamos por fazer a simulação com taxa de juro variável (tendo apenas em consideração a Euribor e o Spread), porque uma taxa é sempre fixada com uma percentagem superior à praticada na taxa variável, resultado da “compra de segurança” por parte de quem contrai o crédito. Para além disto, um empréstimo a taxa variável poderá ser transferido para taxa fixa em qualquer altura, mas o contrário, dentro da mesma instituição de crédito, já não é permitido.

Spread e Euribor

O último semestre de 2022 foi marcado pelo crescente aumento das taxas Euribor que servem de referência ao crédito bancário. Depois de seis anos e sete meses (entre Novembro de 2015 e Junho de 2022) em terreno negativo, a taxa Euribor a 6 meses, que é a mais utilizada em Portugal nos créditos habitação, entrou em terreno positivo no dia 6 de Junho de 2022.

Tendo em consideração as taxas Euribor a 6 meses entre 29 de Novembro e 28 de Dezembro, a média fixa-se em 2,534%, sendo esta a percentagem que iremos tomar como referência.

No que diz respeito ao Spread que, segundo o Banco de Portugal, se define como “uma componente da taxa de juro, definida pelo banco, contrato a contrato, quando concede um empréstimo”, estimou-se em 1,1%. O referido spread tem por base um levantamento de mercado junto de diversas instituições bancárias tendo sido detetados valores associados ao spread que variam entre os 0,95% e os 1,25%.

Duração do Empréstimo

Para além dos dados já apresentados é necessário ter em consideração o prazo do empréstimo. No dia 1 de Abril de 2022 entraram em vigor as novas regras que definem a idade máxima para crédito habitação que são mais apertadas e afetam, sobretudo, quem tem mais de 30 anos.

Assim, ficou definido o seguinte:

• Idade igual ou inferior a 30 anos: continua a poder pagar o crédito habitação com maturidade até 40 anos, não existindo, aqui, qualquer alteração;
• Idade superior a 30 anos e igual ou inferior a 35 anos: o prazo máximo para pagar o crédito sofre uma redução de 3 anos, passando o limite máximo de 40 para 37 anos;
• Idade superior a 35 anos: é aqui onde a diferença mais se faz sentir. O consumidor passa a agora a ter menos 5 anos para pagar o crédito, passando o limite máximo de 40 para 35 anos.

Sendo que, para os créditos que tenham mais de um titular, conta a idade do membro mais velho.

Taxa de Esforço

Por vezes há questões sobre “O que é a taxa de esforço?”. De forma muito simples, a taxa de esforço não é mais do que a percentagem do rendimento de um agregado familiar que é destinado ao pagamento de prestações de créditos, o que inclui não só o crédito habitação como todos os outros como o automóvel ou consumo.

Isto quer dizer que, se um casal tiver outros empréstimos para além do crédito habitação que pretende contrair, todas as prestações desses empréstimos são somadas para estimar o montante máximo que o casal pode solicitar ao banco, para o crédito habitação, tendo em conta a taxa de esforço fixada pela instituição.

Indicações do Banco de Portugal referem um limite máximo de taxa de esforço de 35% do rendimento líquido familiar.

Resultado do Valor – Vencimento necessário

Tendo em consideração todos os dados apresentados e com base nos valores médios de apartamentos T2 nos municípios que são capitais de distritos, são apresentados os rendimentos líquidos mensais mínimos exigidos ao casal, tendo em consideração uma taxa de esforço de 35%:

Mas, para além do rendimento mensal, que montante inicial é necessário para cada caso?

Para além de um rendimento líquido que possa fazer face ao pagamento da prestação, tendo em conta a taxa de esforço, também é necessário ter um montante inicial disponível para comprar um imóvel. Por um lado, os imóveis não são financiados a 100% (à excepção de situações e condições muito específicas, como pode acontecer com imóveis do banco) por isso, é necessário ter o valor da entrada disponível para fazer face à diferença entre o preço de compra e o montante financiado pelo banco. Por outro lado, existem outras despesas associadas como: Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), Imposto de Selo (IS) e outros encargos como escritura ou o processo na instituição de crédito.

Na seguinte tabela apresentamos o montante de capital que cada casal necessita para poder adquirir cada um dos apartamentos T2, tendo em consideração apenas a entrada de 15% sobre o valor de aquisição do imóvel e os impostos associados (IMT e IS):

Face aos dados apurados, Lisboa aparece, de forma pouco surpreendente, no primeiro lugar como a cidade onde é necessário um montante inicial mais alto para adquirir um apartamento T2, mas também um rendimento líquido mensal mais elevado para suportar os custos associados à prestação do crédito habitação. Em segundo lugar segue o município do Porto e em terceiro, Faro. No sentido inverso, como o município onde é mais acessível adquirir um apartamento T2, surge a Guarda, seguindo-se Portalegre e Castelo Branco. É de destacar que as zonas mais acessíveis se situam no interior, por oposição aos centros das principais cidades costeiras do país.

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Fonte: Brainsre.news